東海市店舗原状回復｜費用相場・工事内容・トラブル回避のポイント

2025.12.01

東海市で店舗の退去を検討している方へ。

「店舗の原状回復工事はどこまで必要？」「原状回復の費用相場はいくら？」「オーナーとトラブルにならないためには？」

この記事では、店舗の原状回復工事について、費用相場から工事内容、トラブルを回避するポイントまで詳しく解説します。

店舗の原状回復とは

原状回復の基本

原状回復とは、テナントを退去する際に、借りた時と同じ状態に戻して返すことを意味します。

店舗物件の場合、賃貸借契約で原状回復義務が定められており、借主の負担で工事を行うことが一般的です。

住宅と店舗の違い

住宅と店舗では、原状回復の考え方が大きく異なります。

項目	住宅（居住用）	店舗（事業用）
原状回復の範囲	経年劣化・通常損耗は貸主負担	経年劣化・通常損耗も含め借主負担
費用負担	敷金から差し引かれることが多い	借主が全額負担
工事のタイミング	退去後に貸主が行う	退去日までに借主が完了させる
ガイドライン	国土交通省のガイドラインが適用	ガイドラインは適用されない（参考程度）

なぜ店舗は借主が全額負担なのか？

店舗は業種によって使い方が大きく異なり、物件の劣化具合を事前に予測できません。そのため、内装を自由に変更できる代わりに、退去時は借主が全額負担で原状回復する仕組みになっています。

原状回復工事の内容

スケルトン工事と原状回復工事の違い

店舗の原状回復工事には、大きく分けて以下の2種類があります。

原状回復工事

借りた時の状態に戻す工事です。内装の撤去、設備の撤去、修繕などを行います。

スケルトン工事

天井・壁・床などの内装をすべて撤去し、コンクリートの躯体がむき出しの状態（スケルトン状態）に戻す工事です。

入居時がスケルトン状態だった場合は、退去時もスケルトン工事が必要になることが多いです。

原状回復工事の主な内容

原状回復工事には、主に以下の作業が含まれます。

1. 内装解体工事

間仕切り壁・パーティションの撤去
カウンター・造作棚などの撤去
天井・壁・床の仕上げ材の撤去（クロス、タイル、床材など）
看板・サインの撤去

2. 設備撤去工事

厨房機器の撤去（飲食店の場合）
エアコン・空調設備の撤去
照明器具の撤去
什器・備品の撤去

3. 配線・配管工事

電気配線の撤去・復旧
ガス配管の撤去・復旧
給排水管の撤去・復旧
電話・LAN配線の撤去

4. 修繕工事

壁・床・天井の穴の補修
傷・汚れの修繕
塗装の塗り直し

5. クリーニング

エアコン・空調設備のクリーニング
換気扇・ダクトのクリーニング
トイレ・給湯室のクリーニング
床・壁・天井のクリーニング

6. 廃棄物処理

解体で発生した廃材の処分
残置物の処分

業種別の原状回復費用相場

業種別の坪単価目安

原状回復費用は、業種によって大きく異なります。以下は坪単価の目安です。

業種	坪単価の目安
小売店・物販店	3万〜8万円/坪
美容室・サロン	3万〜6万円/坪
事務所・オフィス	3万〜8万円/坪
軽飲食（カフェなど）	5万〜10万円/坪
重飲食（居酒屋・焼肉店など）	10万〜15万円/坪
クリニック・医療施設	3万〜8万円/坪

※上記は目安です。実際の費用は店舗の状態、工事内容、立地などによって異なります。

飲食店の原状回復費用が高い理由

飲食店は他の業種と比べて、原状回復費用が高額になる傾向があります。主な理由は以下の通りです。

厨房設備の撤去が必要

冷蔵庫、製氷機、食器洗浄機、フライヤーなど、重量のある厨房機器の撤去・処分に費用がかかります。

給排水設備の復旧が必要

厨房区画では床下の給排水配管を変更していることが多く、復旧工事に費用がかかります。

ダクト・換気設備の撤去が必要

排気ダクト、グリーストラップ、換気扇などの撤去・処分に費用がかかります。

油汚れ・臭いの除去が必要

油を多く使う業態（居酒屋、ラーメン店、焼肉店など）は、壁・天井・ダクトに油汚れや臭いが染みついているため、クリーニングや塗り替えの費用がかかります。

規模別の費用目安

店舗の規模によっても、原状回復費用は変わります。一般的に、坪数が小さいほど坪単価は高くなる傾向があります。

規模	坪単価の目安
小規模店舗（30坪未満）	坪単価が高めになりやすい
中規模店舗（30〜50坪）	標準的な坪単価
大規模店舗（50坪超）	坪単価が抑えられることがある

費用の計算例

例1：小売店（20坪）の場合

坪単価：5万円/坪
原状回復費用：20坪 × 5万円 = 100万円

例2：居酒屋（30坪）の場合

坪単価：12万円/坪
原状回復費用：30坪 × 12万円 = 360万円

例3：美容室（15坪）の場合

坪単価：5万円/坪
原状回復費用：15坪 × 5万円 = 75万円

原状回復費用の内訳

原状回復工事の見積書には、主に以下の項目が含まれます。

1. 仮設工事費

工事の準備にかかる費用です。

養生費（防塵シート、保護材など）
仮設電気・仮設水道
仮囲い

2. 内装解体工事費

内装を解体・撤去する費用です。

間仕切り壁の撤去
天井・床・壁の仕上げ材撤去
造作物の撤去

3. 設備撤去工事費

設備を撤去する費用です。

厨房機器の撤去（飲食店の場合）
エアコン・空調設備の撤去
照明器具の撤去

4. 電気・設備工事費

配線・配管を復旧する費用です。

電気配線の撤去・復旧
ガス配管の撤去・復旧
給排水管の撤去・復旧

5. 廃棄物処理費

解体で発生した廃材を処分する費用です。

6. クリーニング費

エアコン、換気扇、トイレなどのクリーニング費用です。

7. 諸経費

現場管理費、書類作成費などです。

原状回復費用が高くなるケース

以下のような場合、原状回復費用が高額になりやすいです。

1. 商業施設内の店舗

ショッピングモールや駅ビルなど商業施設内の店舗は、以下の理由で費用が高くなりがちです。

夜間作業が必要：営業時間外の夜間に作業を行う必要があり、人件費が割増になる
管理者の常駐が必要：施設の管理者を常駐させる費用がかかる
搬出経路の制限：エレベーターや搬入口の使用時間が制限される

通常の30〜50％程度、割増になることがあります。

2. 飲食店（特に重飲食）

油を多く使う業態（居酒屋、ラーメン店、焼肉店など）は、以下の理由で費用が高くなります。

厨房機器の撤去・処分費
ダクト・換気設備の撤去費
油汚れのクリーニング・塗り替え費
給排水設備の復旧費

3. 特殊な内装・設備がある店舗

以下のような特殊な内装・設備がある場合、撤去・復旧に追加費用がかかります。

小上がり・掘りごたつ
個室の間仕切り
防音室
医療機器（レントゲン室など）
大型看板

4. 搬出が困難な立地

以下のような立地は、搬出作業に手間がかかり、費用が高くなりやすいです。

地下や2階以上の空中階
エレベーターがない建物
店舗入口や通路が狭い
道路が狭く車両が入りにくい

5. 損傷・汚れがひどい場合

壁・床・天井の損傷や汚れがひどい場合、修繕費用が追加でかかります。

喫煙可の店舗（タバコの臭い・汚れ）
油を多く使う飲食店
長期間営業していた店舗

よくあるトラブルと注意点

店舗の原状回復では、さまざまなトラブルが発生しやすいです。以下に、よくあるトラブルと対策を紹介します。

トラブル1：原状回復の範囲の認識違い

事例

「居抜きで入居したのに、退去時はスケルトンにするよう言われた」

原因

入居時は居抜き（前の入居者の内装が残っている状態）でも、契約上はスケルトン返しが義務になっていることがあります。

対策

入居時に賃貸借契約書をよく確認する
「原状」が何を指すのか、オーナーと明確にすり合わせておく
不明点があれば、契約前に確認・交渉する

トラブル2：原状回復費用が高すぎる

事例

「見積もりが相場より大幅に高い」「不要な工事が含まれているように感じる」

原因

店舗物件では、オーナー指定の業者に工事を依頼することが多く、競争原理が働きにくいため、費用が高くなりがちです。

対策

相場を事前に把握しておく
見積書の内訳を詳しく確認する
不要な工事が含まれていないか確認する
オーナーに相談し、指定業者以外での見積もりを取る（可能な場合）

トラブル3：入居時からあった損傷を請求された

事例

「入居時からあった傷の修繕費用を請求された」

原因

入居時の状態を記録していなかったため、どこまでが入居前からの損傷なのか証明できない。

対策

入居時に物件の状態を写真で記録しておく
気になる箇所は、オーナーや管理会社と一緒に確認し、書面に残す

トラブル4：工期が間に合わない

事例

「退去日までに工事が完了せず、遅延損害金を請求された」

原因

工事の着手が遅れた、工事中に追加作業が発生した、など。

対策

退去が決まったら、早めに工事の見積もりを依頼する
余裕を持った工事スケジュールを組む
解約予告期間（通常6ヶ月）を確認しておく

トラブル5：経年劣化も原状回復を求められた

事例

「壁紙の色あせなど経年劣化も修繕するよう言われた」

原因

住宅と違い、店舗物件では契約の特約により、経年劣化・通常損耗も借主負担とされていることが多い。

対策

契約書の特約を入居時に確認しておく
限度を超えた理不尽な特約は、交渉・無効主張の余地がある場合も

原状回復費用を抑える方法

1. 居抜きで退去する

居抜き退去とは、内装や設備をそのまま次の入居者に引き継いで退去することです。

メリット

原状回復工事が不要になり、費用を大幅に削減できる
オーナーも空室期間を短縮できる

注意点

オーナーの承諾が必要
次の入居者が見つからなければ、結局原状回復が必要
原状回復義務も次の入居者に引き継がれる

居抜きでの退去を希望する場合は、早めにオーナーに相談しましょう。

2. 複数業者から見積もりを取る

指定業者がいる場合でも、オーナーに相談すれば、他社からの見積もり取得が認められることがあります。

複数の見積もりを比較することで、以下のことが確認できます。

不要な工事が含まれていないか
費用が相場と比べて妥当か
工事内容に漏れがないか

3. オーナーと工事範囲を交渉する

次の入居者が決まっている場合や、物件にとって価値のある設備（エアコンなど）がある場合、オーナーとの交渉で以下が認められることがあります。

一部の設備を残す
工事範囲を縮小する

4. 残置物を事前に処分する

什器・備品・残置物は、解体業者に処分を依頼すると費用がかかります。自分で処分できるものは、事前に処分しておきましょう。

粗大ごみとして自治体に回収してもらう
リサイクルショップに売却する
不用品回収業者に依頼する

5. 余裕を持ったスケジュールで工事を依頼する

工事の着手が遅れると、突貫工事になり費用が高くなることがあります。退去が決まったら、早めに工事の見積もりを依頼し、余裕を持ったスケジュールを組みましょう。

原状回復工事の流れ

STEP1：賃貸借契約書の確認

まず、賃貸借契約書を確認し、以下の点を把握します。

原状回復の範囲（スケルトン返しか、現状返しか）
指定業者の有無
解約予告期間（通常3〜6ヶ月）
原状回復工事の完了期限

STEP2：オーナー・管理会社への連絡

退去の意思をオーナー・管理会社に伝えます。解約予告期間を確認し、期限内に連絡しましょう。

STEP3：原状回復の範囲の確認

オーナー・管理会社と、原状回復の範囲を具体的にすり合わせます。

どこまで撤去するのか
残してよい設備はあるか
仕上げ工事は必要か

STEP4：見積もり依頼・業者選定

指定業者がいる場合は、指定業者に見積もりを依頼します。可能であれば、他社からも見積もりを取り、比較検討します。

見積書のチェックポイント

工事内容が契約書の範囲と一致しているか
不要な工事が含まれていないか
費用が相場と比べて妥当か
工期は適切か

STEP5：工事契約・工事日程の調整

見積もり内容に納得したら、工事契約を締結します。退去日までに工事が完了するよう、スケジュールを調整します。

STEP6：残置物の処分・ライフラインの停止

工事前に、以下を行います。

什器・備品・残置物の搬出・処分
電気・ガス・水道の停止手続き（※水道は工事で使用する場合あり）

STEP7：原状回復工事の実施

工事を実施します。工期は店舗の規模や工事内容によりますが、一般的に2週間〜1ヶ月程度です。

STEP8：完了確認・引き渡し

工事完了後、オーナー・管理会社と一緒に完了確認を行います。問題がなければ、鍵を返却し、物件を引き渡します。

STEP9：保証金（敷金）の精算

原状回復費用を差し引いた保証金（敷金）が返還されます。

見積書のチェックポイント

原状回復工事の見積書を確認する際は、以下のポイントをチェックしましょう。

チェック1：工事範囲が契約と一致しているか

賃貸借契約書に記載されている原状回復の範囲と、見積書の工事内容が一致しているか確認します。

チェック2：不要な工事が含まれていないか

以下のような不要な工事が含まれていないか確認します。

契約範囲外の工事
入居時より高いグレードの資材を使用した工事
貸主負担であるべき工事

チェック3：面積が正しいか

見積書に記載されている工事面積が、実際の店舗面積と一致しているか確認します。

チェック4：費用が相場と比べて妥当か

業種・規模ごとの相場と比較して、費用が妥当か確認します。相場より大幅に高い場合は、内容を詳しく確認しましょう。

チェック5：追加費用の条件が明記されているか

追加費用が発生する可能性がある項目（地中埋設物、アスベストなど）について、条件が明記されているか確認します。

よくある質問（Q&A）

Q1. 原状回復工事の費用は誰が負担しますか？

店舗物件の場合、原則として借主が全額負担します。住宅のように経年劣化分を貸主が負担するルールは適用されません。

Q2. 指定業者以外に工事を依頼できますか？

賃貸借契約でオーナー指定の業者が定められている場合、基本的に指定業者に依頼する必要があります。ただし、オーナーとの交渉で変更が認められることもあります。

Q3. 居抜きで入居した場合も、スケルトン返しが必要ですか？

契約内容によります。居抜きで入居した場合でも、契約上スケルトン返しが義務になっていることがあります。入居時に契約書をよく確認しましょう。

Q4. 原状回復工事はいつまでに完了させる必要がありますか？

通常、退去日（契約終了日）までに完了させる必要があります。住宅のように退去後に工事を行うことは認められないことが多いです。

Q5. 原状回復費用を保証金（敷金）から差し引いてもらえますか？

保証金（敷金）から原状回復費用を差し引き、残額が返還されることが一般的です。ただし、原状回復費用が保証金を上回る場合は、追加で支払いが必要です。

Q6. 原状回復の範囲でトラブルになった場合、どうすればいいですか？

まずは賃貸借契約書の内容を確認し、オーナー・管理会社と話し合いましょう。解決しない場合は、弁護士や消費生活センターなどの専門家に相談することをおすすめします。

トラブルを防ぐためのチェックリスト

入居時にやっておくこと

[ ] 賃貸借契約書の原状回復に関する条項を確認する
[ ] 「原状」が何を指すのかオーナーと明確にする
[ ] 物件の状態を写真で記録する
[ ] 入居時からある損傷・不具合を書面に残す
[ ] 指定業者の有無を確認する

退去時にやっておくこと

[ ] 解約予告期間を確認し、期限内に連絡する
[ ] オーナーと原状回復の範囲を具体的にすり合わせる
[ ] 早めに見積もりを依頼する
[ ] 見積書の内容を詳しく確認する
[ ] 余裕を持った工事スケジュールを組む
[ ] 残置物は事前に処分する
[ ] 工事完了後、オーナーと一緒に確認する

まとめ

店舗の原状回復は、住宅と比べて範囲が広く、費用も高額になりがちです。

業種別の費用相場（坪単価の目安）

業種	坪単価
小売店・物販店	3万〜8万円/坪
美容室・サロン	3万〜6万円/坪
事務所・オフィス	3万〜8万円/坪
軽飲食	5万〜10万円/坪
重飲食	10万〜15万円/坪

トラブルを防ぐポイント

入居時に契約書をよく確認する
「原状」の範囲をオーナーと明確にする
物件の状態を写真で記録しておく
退去が決まったら、早めに動く
見積書の内容を詳しく確認する
相場を把握しておく

費用を抑えるポイント

居抜きでの退去を検討する
複数業者から見積もりを取る
オーナーと工事範囲を交渉する
残置物を事前に処分する
余裕を持ったスケジュールで工事を依頼する

店舗の原状回復は、契約内容の確認から始まります。入居時・退去時それぞれのタイミングで、しっかりと確認・準備を行い、トラブルを防ぎましょう。

参考情報

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

国土交通省が公表している原状回復のガイドラインです。主に住宅（居住用）向けですが、店舗物件でも参考になる内容が含まれています。

国土交通省：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

東海市の相談窓口

店舗の原状回復に関するトラブルでお困りの場合は、以下の窓口に相談できます。

愛知県弁護士会

法律相談センター：0570-783-752

消費生活センター

東海市役所市民協働課：052-603-2211（代表）

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