南知多町 崖条例 解体｜がけ地・傾斜地の空き家を解体する際の注意点と費用

南知多町は、知多半島の南端に位置し、海沿いや丘陵地に建てられた住宅が多い地域です。

「がけ地にある空き家を解体したいけど、普通の解体と何が違う？」 「崖条例って何？解体工事にどう影響する？」 「傾斜地の解体費用は高くなるの？」

この記事では、南知多町でがけ地・傾斜地にある建物を解体する際の注意点について、愛知県建築基準条例（がけ条例）の内容や、解体費用が高くなる理由、解体後の土地活用まで詳しく解説します。

愛知県のがけ条例とは

がけ条例の概要

「がけ条例」とは、愛知県建築基準条例第8条に定められた規定で、がけ付近の建築物に関する制限を定めたものです。

正式名称は「愛知県建築基準条例」で、その第8条「がけ附近の建築」が「がけ条例」と呼ばれています。

愛知県建築基準条例 第8条（がけ附近の建築）

建築物の敷地が、高さ2メートルを超えるがけに接し、又は近接する場合は、がけの上にあってはがけの下端から、がけの下にあってはがけの上端から、建築物との間にそのがけの高さの2倍以上の水平距離を保たなければならない。

ただし、堅固な地盤又は特殊な構造方法によるもので安全上支障がないものとして知事が定める場合に該当するときは、この限りでない。

がけ条例をわかりやすく説明すると

ポイント内容
がけの定義傾斜角度30度を超え、高さ2メートルを超える傾斜地
建築制限がけの高さの2倍以上離れた場所でないと建物を建てられない
例高さ3mのがけ → がけから6m以上離れた場所でないと建築不可

図解：がけ条例のイメージ

がけの上に建物を建てる場合：
                    
    建物        
   ┌──┐        
   │  │   ←がけの下端から2H以上離す
   └──┘        
═══════         
        ╲        
         ╲ H（がけの高さ）    
          ╲       
───────────  がけの下端

がけの下に建物を建てる場合：

───────────  がけの上端
          ╱       
         ╱ H（がけの高さ）    
        ╱        
═══════         
   ┌──┐   ←がけの上端から2H以上離す
   │  │        
   └──┘        
    建物

がけ条例の「ただし書き」

がけ条例には例外規定があり、以下の場合は2H離れていなくても建築が可能です。

例外条件内容
適法な擁壁がある建築基準法施行令第142条に適合する擁壁がある場合
安息角以下の傾斜傾斜角度が30度以下の場合
堅固な地盤地盤が堅固で安全上支障がないと認められる場合
特殊な構造RC造など特殊な構造で安全が確保されている場合

がけ条例が解体工事に与える影響

解体工事自体にはがけ条例は直接適用されない

がけ条例は建築物を建てる際の制限であり、解体工事自体には直接適用されません。

つまり、がけ地にある建物を解体すること自体は、がけ条例によって禁止されているわけではありません。

ただし、解体後の土地活用に影響する

がけ条例の影響を受けるのは、解体後の土地活用です。

解体後の土地活用がけ条例の影響
更地のまま維持影響なし
新築・建て替えがけ条例の制限を受ける可能性あり
売却買主の建築計画に影響するため、重要事項説明の対象

解体後に新築を計画している場合は、解体前にがけ条例の適用を確認しておく必要があります。

解体前に確認すべきこと

確認項目確認先
がけの高さ・傾斜角度現地測量または役場
土砂災害警戒区域の指定南知多町役場、愛知県土砂災害情報マップ
急傾斜地崩壊危険区域の指定知多建設事務所
擁壁の有無・構造現地確認、建築確認申請書類
解体後の土地利用計画建築士・不動産業者に相談

がけ地・傾斜地の解体工事が高くなる理由

南知多町のがけ地・傾斜地にある建物を解体する場合、平地の解体に比べて費用が高くなることがあります。

理由1：重機の搬入が困難

傾斜地では、解体に使用する重機（油圧ショベルなど）の搬入が困難な場合があります。

  • 道路が狭い・急勾配で大型重機が入れない
  • 敷地内に重機を置くスペースがない
  • クレーンを使って重機を吊り上げて搬入する必要がある

重機が入れない場合は、小型重機を使用するか、手壊し解体になり、費用が高くなります。

理由2：足場・養生の設置が複雑

傾斜地では、足場や養生シートの設置が複雑になります。

  • 高低差があるため、足場の高さが均一にならない
  • 崖側への落下防止対策が必要
  • 養生シートの設置に手間がかかる

理由3：廃材の搬出が困難

解体で発生した廃材をトラックに積み込むのが困難な場合があります。

  • 傾斜地で廃材を下まで運び下ろす必要がある
  • 小型ダンプしか入れず、廃材の搬出に時間がかかる
  • クレーンを使って廃材を吊り上げて搬出する必要がある

理由4：擁壁の保護・補強が必要

がけ地の建物を解体する際、隣地や自分の敷地の擁壁を保護・補強する必要がある場合があります。

  • 解体の振動で擁壁が損傷するリスクがある
  • 建物がなくなることで土圧のバランスが変わる
  • 擁壁に依存していた建物の場合、解体時に土砂崩れのリスクがある

理由5：土砂崩れ対策が必要

傾斜地の解体では、土砂崩れ対策が必要になる場合があります。

  • 仮設の土留め（山留め）を設置する
  • 解体の順序を工夫して土砂崩れを防ぐ
  • 雨天時の作業を避ける

理由6：工期が長くなる

上記の理由により、傾斜地の解体は工期が長くなる傾向があります。

  • 平地なら1週間の工事が、傾斜地では2〜3週間かかることも
  • 工期が長くなると、人件費・重機リース費が増加

がけ地・傾斜地の解体費用の相場

平地と傾斜地の費用比較

構造平地の坪単価傾斜地の坪単価（目安）
木造3〜5万円4.5〜8万円
軽量鉄骨造4〜6万円6〜10万円
鉄骨造5〜7万円7.5〜12万円
RC造6〜8万円9〜15万円

傾斜地の解体費用は、平地の1.5〜2倍程度が目安です。

追加費用が発生するケース

追加費用の項目費用目安
小型重機の使用通常の重機より割高
手壊し解体（手作業）坪単価＋1〜3万円
クレーン使用（重機・廃材の吊り上げ）5〜15万円/日
仮設土留め（山留め）10〜50万円
擁壁の補強・保護10〜100万円以上
長尺足場通常の足場より割高

費用シミュレーション

ケース1：傾斜地の木造住宅20坪を解体（重機搬入可能）

項目費用目安
解体工事費60万円
廃棄物処分費40万円
仮設工事費（足場・養生）15万円
整地費8万円
諸経費12万円
合計135万円

ケース2：傾斜地の木造住宅25坪を解体（重機搬入困難・手壊し併用）

項目費用目安
解体工事費（手壊し併用）100万円
廃棄物処分費50万円
クレーン使用費20万円
仮設工事費20万円
仮設土留め30万円
整地費10万円
諸経費15万円
合計245万円

ケース3：がけ上の木造住宅30坪を解体（擁壁補強必要）

項目費用目安
解体工事費90万円
廃棄物処分費60万円
仮設工事費25万円
擁壁補強工事80万円
整地費12万円
諸経費18万円
合計285万円

解体工事と擁壁の関係

擁壁がある場合の注意点

がけ地の建物には、**擁壁（ようへき）**が設置されていることが多いです。擁壁は土砂の崩壊を防ぐための構造物で、解体工事の際には特に注意が必要です。

擁壁の種類

種類特徴
鉄筋コンクリート造（RC造）最も強度が高い、解体費用も高い
コンクリートブロック造比較的安価だが、老朽化しやすい
間知石積み（けんちいしづみ）石を積み上げた擁壁、古い住宅地に多い
大谷石積み加工しやすい石を使用、耐久性に難あり
ガンタ積み古いコンクリートの塊を利用、現在は使用されない

解体時に擁壁を保護する理由

建物を解体すると、土圧のバランスが変わることがあります。

  • 建物が擁壁の一部として土を支えていた場合、解体後に擁壁への負荷が増加
  • 解体工事の振動で擁壁にひび割れが入る可能性
  • 擁壁が崩壊すると、隣地に被害を与える

擁壁が崩壊した場合の責任

擁壁が崩壊して隣地に被害を与えた場合、擁壁の所有者が損害賠償責任を負う可能性があります（民法717条：工作物責任）。

責任者責任内容
擁壁の占有者損害の発生を防止するために必要な注意を払っていた場合は免責
擁壁の所有者占有者が免責された場合、所有者が無過失責任を負う

解体工事で擁壁を損傷させた場合は、解体業者の責任となりますが、解体後に擁壁が崩壊した場合は、土地所有者の責任となる可能性があります。

擁壁の解体が必要な場合

擁壁自体に問題がある場合は、擁壁の解体・建て替えが必要になることがあります。

擁壁の解体が必要なケース

  • 擁壁にひび割れ（クラック）がある
  • 擁壁が傾いている
  • 水抜き穴が詰まっている
  • 擁壁の背面から水が漏れ出している
  • 老朽化して安全性に問題がある

擁壁の解体費用の目安

擁壁の種類解体費用（1㎡あたり）
鉄筋コンクリート造17,000〜35,000円
コンクリートブロック造14,000〜30,000円
石積み10,000〜25,000円

擁壁の解体・建て替えを行う場合、高さ2mを超える擁壁は建築確認申請が必要です。

土砂災害警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域について

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）

土砂災害警戒区域は、土砂災害が発生した場合に住民の生命または身体に危害が生じるおそれがある区域です。

項目内容
指定基準傾斜角30度以上、高さ5m以上の急傾斜地等
規制内容建築規制はないが、警戒避難体制の整備が必要
解体工事への影響直接的な規制はないが、安全対策が必要

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）

土砂災害特別警戒区域は、土砂災害が発生した場合に建築物に損壊が生じ、住民の生命または身体に著しい危害が生じるおそれがある区域です。

項目内容
規制内容開発行為の許可制、建築物の構造規制
解体工事への影響解体自体に規制はないが、解体後の建築に制限あり
新築時の条件RC造など、土砂災害に耐えうる構造が必要

急傾斜地崩壊危険区域

急傾斜地崩壊危険区域は、がけ崩れによる被害を防止するために指定される区域です。

項目内容
指定基準傾斜角30度以上、高さ5m以上、5戸以上の人家に被害のおそれ
規制内容切土、掘削、盛土等の行為は都道府県知事の許可が必要
解体工事への影響基礎の撤去など地面を触る工事は許可が必要な場合あり

南知多町での確認方法

南知多町でがけ地・傾斜地の規制を確認するには、以下の方法があります。

確認方法内容
愛知県土砂災害情報マップhttps://sabomaps.pref.aichi.jp/
南知多町役場防災交通課、まちなみ環境課に問い合わせ
知多建設事務所急傾斜地崩壊危険区域の確認

がけ地・傾斜地の解体業者の選び方

選び方のポイント

がけ地・傾斜地の解体は、平地の解体よりも高度な技術と経験が必要です。以下のポイントで業者を選びましょう。

ポイント確認内容
傾斜地での解体実績過去にがけ地・傾斜地で解体を行った実績があるか
建設業許可・解体工事業登録適切な許可・登録を持っているか
見積もりの詳細傾斜地特有の追加費用（土留め、クレーン等）が明記されているか
擁壁の知識擁壁の保護・補強について理解があるか
近隣への配慮がけ下・がけ上の隣地への配慮ができるか
保険への加入万が一の事故に備えた保険に加入しているか

見積もり時に確認すべきこと

確認項目内容
重機搬入の可否大型重機が入れるか、小型重機が必要か
手壊し解体の有無手作業が必要な箇所があるか
土留め・山留めの必要性仮設の土留めが必要か
擁壁の保護・補強擁壁を保護する工事が必要か
追加費用の条件どのような場合に追加費用が発生するか

解体後の土地活用

がけ条例が適用される場合の建築

解体後に新築を計画する場合、がけ条例の適用を受ける可能性があります。

がけ条例をクリアする方法

方法内容費用目安
擁壁を新設する建築基準法に適合する擁壁を築造100〜500万円以上
建物の配置を変えるがけから2H以上離れた位置に建築設計変更のみ
RC造で建築する土砂災害に耐えうる構造にする建築費が割高に
深基礎を採用する基礎を深くして安定性を確保基礎工事費が割高に

更地のまま維持する

がけ条例の適用を受ける土地で新築が難しい場合、更地のまま維持するという選択肢もあります。

更地維持のメリット

  • 建物の維持管理費がかからない
  • 固定資産税は土地分のみ（ただし住宅用地特例が外れるため増加）

更地維持のデメリット

  • 固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が増加する可能性
  • 雑草管理などの手間がかかる

売却する

がけ地・傾斜地の土地は、買い手を見つけにくいことがあります。

売却時の注意点

  • 重要事項説明で、がけ条例・土砂災害警戒区域等の情報を説明する必要がある
  • 買主の建築計画に影響するため、擁壁の状態を明確にしておく
  • 相場より安くなる可能性がある

売却の選択肢

方法メリットデメリット
不動産仲介市場価格で売却できる可能性買い手が見つかりにくい
不動産買取業者早期に売却できる買取価格は市場の7〜8割程度
空き家バンク移住希望者にアピールできる条件が合わないと売れない

解体費用を抑えるコツ

コツ1：複数業者から相見積もりを取る

傾斜地の解体は業者によって費用の差が大きいため、3社以上から見積もりを取って比較しましょう。

コツ2：残置物を自分で処分する

家具・家電・日用品などの残置物は、自分で処分することで費用を抑えられます。

コツ3：擁壁の状態を事前に確認する

擁壁の状態を事前に確認し、補強が必要かどうかを把握しておくことで、追加費用のリスクを減らせます。

コツ4：解体後の土地活用を決めてから解体する

解体後に新築する予定がある場合は、建築計画と解体を一緒に検討することで、無駄な費用を避けられます。

コツ5：補助金を活用する

南知多町では、空き家の解体に対する補助金制度があります。

補助金名対象補助額
木造住宅除却工事費補助金耐震診断で判定値1.0未満の木造住宅上限20万円/戸

注意：傾斜地・がけ地にある物件でも、補助金の対象条件を満たせば利用できる可能性があります。必ず事前に南知多町役場に相談してください。

よくある質問（Q&A）

Q1. がけ条例の対象になる土地かどうか、どうやって確認すればいい？

現地でがけの高さと傾斜角度を測量するか、南知多町役場のまちなみ環境課に相談してください。建築士や土地家屋調査士に依頼して確認することもできます。

Q2. 解体後に建物を建てる予定がない場合、がけ条例は関係ない？

解体工事自体にはがけ条例は直接適用されません。ただし、将来的に売却する場合は、買主の建築計画に影響するため、がけ条例の適用状況を把握しておくことをおすすめします。

Q3. 擁壁の解体・建て替えも一緒に依頼できる？

はい、擁壁の解体・建て替えも解体業者に依頼できる場合があります。ただし、擁壁工事は専門性が高いため、擁壁工事の実績がある業者を選ぶか、別途擁壁専門の業者に依頼することをおすすめします。

Q4. 土砂災害警戒区域に指定されている場合、解体できる？

土砂災害警戒区域に指定されていても、解体工事自体に特別な規制はありません。ただし、安全対策は通常以上に必要です。また、解体後の新築には制限がある場合があります。

Q5. がけ下の隣地に被害を与えた場合、誰が責任を負う？

解体工事中の被害は、基本的に解体業者の責任となります。ただし、解体後に擁壁が崩壊した場合などは、土地所有者が工作物責任（民法717条）を負う可能性があります。事前に擁壁の状態を確認し、必要であれば補強を行いましょう。

Q6. 傾斜地の解体に慣れた業者はどうやって探せばいい？

複数の業者に見積もりを依頼する際に、「傾斜地での解体実績はありますか？」と確認しましょう。南知多町役場に相談して、地元業者を紹介してもらう方法もあります。

Q7. 急傾斜地崩壊危険区域に指定されている場合、解体に許可が必要？

急傾斜地崩壊危険区域内で地面を触る工事（基礎の撤去など）を行う場合は、都道府県知事の許可が必要な場合があります。知多建設事務所に事前に相談してください。

まとめ

南知多町でがけ地・傾斜地にある建物を解体する際のポイントをまとめます。

がけ条例について

ポイント内容
がけの定義傾斜角30度超、高さ2m超
建築制限がけの高さの2倍以上離れた場所でないと建築不可
解体工事への影響解体自体には直接適用されないが、解体後の土地活用に影響

傾斜地の解体費用

構造平地の坪単価傾斜地の坪単価
木造3〜5万円4.5〜8万円
鉄骨造5〜7万円7.5〜12万円
RC造6〜8万円9〜15万円

費用が高くなる理由

  • 重機の搬入が困難
  • 足場・養生の設置が複雑
  • 廃材の搬出が困難
  • 擁壁の保護・補強が必要
  • 土砂崩れ対策が必要
  • 工期が長くなる

解体前に確認すべきこと

  • [ ] がけの高さ・傾斜角度
  • [ ] 土砂災害警戒区域の指定
  • [ ] 急傾斜地崩壊危険区域の指定
  • [ ] 擁壁の有無・状態
  • [ ] 解体後の土地利用計画

がけ地・傾斜地の解体は、平地の解体よりも技術と経験が必要です。複数業者から見積もりを取り、傾斜地での実績がある業者を選ぶことをおすすめします。

お問い合わせ先

南知多町役場

まちなみ環境課（建築・耐震・解体補助金）

  • 電話：0569-65-0711
  • 所在地：〒470-3495 愛知県知多郡南知多町大字豊浜字貝ケ坪18番地

防災交通課（土砂災害警戒区域・空き家対策）

  • 電話：0569-65-0711（内線224）

知多建設事務所（急傾斜地崩壊危険区域）

  • 電話：0569-21-3211
  • 所在地：〒475-0903 愛知県半田市出口町1丁目36番地

愛知県建築指導課

  • 電話：052-954-6586
  • 所在地：〒460-0001 愛知県名古屋市中区三の丸3-2-1 愛知県東大手庁舎4階

参考リンク

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